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2025年1月2日，縣發(fā)改局局黨組（擴大）會議審議通過《留壩縣物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準（試行）》（以下統(tǒng)一簡稱“《標準》”）。2025年1月14日由縣發(fā)改局會同縣住建局、縣市場監(jiān)管局聯(lián)合正式印發(fā)，并于2025年1月14日起施行?，F(xiàn)將《標準》內(nèi)容解讀如下：
一、《標準》出臺的背景
一是貫徹《中華人民共和國民法典》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》（2021年10月1日起施行）和《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（2019年9月1日起執(zhí)行），落實物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”的要求，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。
二是理順收費結(jié)構(gòu)、遵循質(zhì)價相符原則。我縣現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費及停車服務(wù)費標準是省2014年、2012年制定的，近年來，物業(yè)服務(wù)人人工成本不斷增加，同時也存在著停車服務(wù)費較高的問題。通過出臺《留壩縣物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準》，實行等級（類別）服務(wù)、等級（類別）收費，推動形成優(yōu)勝劣汰的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。
三是亟須解決我縣物業(yè)服務(wù)及收費透明度不高，住宅小區(qū)停車管理問題突出。物業(yè)服務(wù)人普遍存在服務(wù)標準不明晰、權(quán)責(zé)劃分不明確、經(jīng)費收支不透明等問題，常常導(dǎo)致部分業(yè)主把建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量等問題歸集為物業(yè)服務(wù)收費問題，引發(fā)諸多矛盾。加之住宅小區(qū)車位租賃、車位管理、地上車位場地使用等收費社會反映強烈，部分小區(qū)由于缺乏明確的臨時停車收費政策和收費標準，導(dǎo)致部分車主不愿購買或租用車位，大量擠占小區(qū)道路等公共資源，亂停亂放問題較為突出，亟須通過調(diào)整停車服務(wù)費緩解住宅小區(qū)“停車難”“停車貴”等突出問題。
四是根據(jù)市發(fā)改委、市住建局、市市場監(jiān)管局《關(guān)于印發(fā)<漢中市物業(yè)服務(wù)收費管理細則>的通知》已正式印發(fā)，并于2023年8月1日起施行。按照《細則》規(guī)定，各縣區(qū)物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準，由縣區(qū)物價部門按照程序分別制定本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準。
二、《標準》的起草過程、政策依據(jù)、主要目的、基本原則和主要特征
（一）起草過程。按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價格行為規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，通過對我縣和毗鄰城市物業(yè)服務(wù)收費情況進行調(diào)查了解，分別開展了成本調(diào)查、召開座談會、書面征求鎮(zhèn)辦和有關(guān)部門意見、邀請業(yè)主代表和中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)人代表座談溝通征求意見、網(wǎng)上公開征求意見等廣泛征求意見環(huán)節(jié)，通過了合法性審核和公平競爭審查，縣發(fā)改局、縣住建局、縣市場監(jiān)管局三部門聯(lián)合印發(fā)，2025年1月14日起實施，有效期2年。
（二）政策依據(jù)。《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》《陜西省定價目錄》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《漢中市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。
（三）主要目的。規(guī)范我縣物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，提升物業(yè)服務(wù)管理水平。
（四）基本原則。一是堅持以人為本，以關(guān)注民生和構(gòu)建和諧社會為出發(fā)點，把不斷提高我縣居民生活質(zhì)量和水平作為根本目的的原則；二是堅持政府指導(dǎo)，注重明確政府指導(dǎo)的責(zé)任，提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為的原則；三是堅持統(tǒng)籌兼顧，在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧物業(yè)服務(wù)人的利益，依法依規(guī)建立誠實守信、公平合理、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制的原則。
（五）主要特征。總體上體現(xiàn)“三性”：一是合法性?！?/font>標準》中的內(nèi)容，有國家的《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《漢中市物業(yè)服務(wù)收費管理細則》作支撐。其內(nèi)容符合《條例》《辦法》精神要求。二是約束性?！?/font>標準》中的條款，對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人都具有約束。三是指導(dǎo)性?！?/font>標準》中的條款，對物業(yè)服務(wù)收費行為具有明確的規(guī)范指導(dǎo)。
三、《標準》的主要內(nèi)容
《標準》包括物業(yè)服務(wù)收費的標準、適用范圍、物業(yè)服務(wù)收費計費方式、監(jiān)督管理和執(zhí)行時間。
（一）物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價的適用范圍。根據(jù)《陜西省定價目錄》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循誠實守信、公平合理、質(zhì)價相符的原則，按照物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
（二）物業(yè)服務(wù)收費的定義。物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)人按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費、其他服務(wù)費。
（三）物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行“一費制”。《標準》實施后，物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行“一費制”，即改變原住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費、公攤電費及水費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費、水費及電梯維護保養(yǎng)、年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨另行收取。
（四）物業(yè)服務(wù)費實行等級服務(wù)等級收費。實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費實行等級服務(wù)、等級收費；實行政府指導(dǎo)價的停車服務(wù)費實行分類別收費；物業(yè)服務(wù)人等級服務(wù)標準實行年度評價、認定、公示和動態(tài)管理工作。
（五）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成當(dāng)中業(yè)主關(guān)注的兩個問題。一是明確未移交給供水企業(yè)管理維護的二次供水設(shè)施，其運營、維護和管理產(chǎn)生的費用計入物業(yè)服務(wù)成本，不得再向業(yè)主另行收取。二是在物業(yè)服務(wù)構(gòu)成上物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用，明確“不包括物業(yè)服務(wù)人代收的居民生活垃圾費”，需業(yè)主另行交納。
（六）明確房屋建筑面積作為收費依據(jù)按月收取。以前物業(yè)服務(wù)收費五花八門：有按戶收取的、有按人口收取的、有按建筑面積收取的、有按使用面積收取的、有按半年預(yù)收的、有按年收取的。此次標準明確一是物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費按月計收。服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。二是物業(yè)服務(wù)費根據(jù)房屋的建筑面積計收。已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。
（七）物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)人名稱、服務(wù)質(zhì)量等級、信用評價等級、服務(wù)事項、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準、收費依據(jù)、優(yōu)惠減免政策、投訴舉報電話等進行公示。
五、需要說明的幾個問題
（一）物業(yè)服務(wù)收費標準如何備案。為實時掌握政府定價的物業(yè)服務(wù)收費情況，強化事前事中事后監(jiān)管，及時開展前期物業(yè)服務(wù)合同和普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準備案。一是住宅預(yù)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)人，結(jié)合項目建設(shè)標準、配套設(shè)施檔次及物業(yè)買受人的預(yù)期等因素，確定預(yù)售物業(yè)項目服務(wù)等級、停車場所類別及收費標準等內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)等級、停車場所類別經(jīng)住建部門認定后，收費標準報發(fā)展改革部門備案，并抄送市場監(jiān)督管理部門進行監(jiān)管。二是開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場醒目位置公示《前期物業(yè)服務(wù)合同》及收費標準。前期物業(yè)服務(wù)收費未在房屋買賣合同中約定或約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。三是實行政府指導(dǎo)價管理的住宅小區(qū)，確需對物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督下，按照相關(guān)程序及要求，必須經(jīng)“參與表決雙過半業(yè)主”同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整并約定，向住建、發(fā)展改革部門備案后執(zhí)行。四是普通住宅前期同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類型的住宅項目，其物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當(dāng)保持基本一致，不一致的可以向所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）反映協(xié)調(diào)處理，也可以向12315投訴或向市場監(jiān)管部門反映。
（二）物業(yè)服務(wù)收費優(yōu)惠減免政策有哪些。一是空置房和空置車位物業(yè)費優(yōu)惠政策。實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上（未發(fā)生水電氣費用）的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)業(yè)主申請、物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認次日后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費分別按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標準的60%、50%交納。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。二是自有以及租賃空置車位停放未登記車輛政策。物業(yè)服務(wù)人在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記的車輛。三是下列車輛臨時進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域停放，不得收取費用：臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛；執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；為業(yè)主提供搬家、婚喪嫁娶、配送貨物等服務(wù)的車輛；殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的車輛）。
（三）供水（供電）未實行抄表到戶、裝修服務(wù)和特約服務(wù)等收費如何規(guī)定。一是供水、供電未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業(yè)服務(wù)成本，并由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用。供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘嵭谐淼綉舻模瑢I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)分戶終端計量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)成本。二是業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)人清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。業(yè)主自行清運的，費用由業(yè)主自行承擔(dān)。委托物業(yè)服務(wù)人清運裝修垃圾的收費標準由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)人不得以裝修管理費、裝修服務(wù)等名目收取未提供實質(zhì)性服務(wù)內(nèi)容的收費。三是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件。特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項目及收費標準，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。
（四）業(yè)主公共收益的歸屬與公示要求。一是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖、明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。二是利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，由業(yè)主共同決定，同意后辦理相關(guān)手續(xù)并單獨記賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。未經(jīng)業(yè)主大會表決同意的，不得侵占和使用屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場所。三是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細。四是物業(yè)服務(wù)費實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)人每年不少于一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。五是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有公示或違規(guī)處置業(yè)主公共收益的，按照《陜西省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，可向物業(yè)項目所在地的住建部門反映。
（五）配建停車場（位）有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的配建停車場（位），應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的需要。一是依法配建的人防工程用作停車的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈。二是對產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的露天（含道路）停車場（所），不得實行車位買斷，由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費，收取標準和用途等事項。三是初始登記后，所有權(quán)明確歸開發(fā)商的停車場（位）和地下停車場（所），可以實行車位出售、附贈、出租。四是車位買賣和租賃價格屬于市場調(diào)節(jié)價，由雙方協(xié)商確定，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（六）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行的基本義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)認真學(xué)習(xí)和嚴格執(zhí)行《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)和政策性文件，依法經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)全面履行簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》，提供相應(yīng)等級的專業(yè)化、標準化服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行價格標準，按程序規(guī)范調(diào)價，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、媒體公眾號等方式實行明碼標價，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)費、住宅小區(qū)停車服務(wù)費和經(jīng)營共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益收支情況，接受業(yè)主、業(yè)委會和社會監(jiān)督。不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催繳物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)人接受發(fā)展改革、住建和市場監(jiān)管等行政管理部門及住宅小區(qū)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督。
（七）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)。業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得拒交和惡意拖欠。未按合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期拒不交納的，可以依法申請調(diào)解、仲裁、提起訴訟。生活垃圾處理費屬于物業(yè)服務(wù)人負責(zé)代收代繳，不包含在物業(yè)服務(wù)費中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定標準按時另行繳納。
當(dāng)前位置: